为什么投资老手，都偏爱这种高端社区铺？

Original 东莞house姐东莞房姐 2023-02-24

有一种全新的投资品正在东莞兴起。

大家都知道，商铺是一种高阶投资品，在各类房产中，商铺以大幅领先、稳步增长的租金水平，形成一面难以打破的壁垒。

而在商铺赛道上，其实也是有鄙视链的，位于顶端的强者，是高端社区铺。

与一般商铺相比，高端社区铺拥有城市中心地段+豪宅项目的特征，有着差异化的经营模式，最终在收益上达到一骑绝尘的境界。

100平月租可达10万+

高端社区铺，为什么有高溢价能力？

在广州，整体商铺租金最高的地方，是珠江新城的社区铺。

据广州市住建局数据，月租金突破300元/平以上的商铺数量，珠江新城有25个，远超北京路、下九路、天河路等传统黄金商圈。（来源：广州市房地产租赁管理所）

而在珠江新城中，租金领头的是高端社区铺。

这25个商铺中，近一半被高端社区铺所占领，如嘉裕公馆、广弘天琪等豪宅的商铺租金，甚至超越周大福金融中心、花城汇等地标综合体的水平。

也因此，高端社区铺，也成为投资老手的偏爱。

早在2018年，珠江新城成交了一套约80平的社区商铺，单价约20万/平，比18万/平的侨鑫汇悦台更贵。（素材来源：南方都市报）

在深圳，香蜜湖的高端社区铺行情，也跑赢了更加核心的福田中心区板块。

看数据，香蜜湖的高端社区铺租金，不仅远超福田中心区的社区铺，同时也打败了写字楼商铺。（来源：安居客）

以中旅国际公馆为例，月租金近1000元/平，以一套100平商铺来算，月租金可达约10万。（注：该租金仅供参考，具体以实际情况为准）

我们再看回东莞，这种规律依然成立。

西平的高端社区铺租金，比鸿福路、汇一城要高；在虎门，万科云城、南部万科湾的社区铺租金，也远超虎门步行街......

| 来源：安居客，仅为部分地区数据，仅供参考，以市场实际情况为主

自然，高端社区铺之所以能吊打大多数商铺产品，这背后肯定有一套牢不可破的逻辑。

上文说过，高端社区铺有着城市中心+豪宅项目的双重加持，这是这类产品立足的根本。

城市中心，集中着核心的产业、交通和配套资源，能产生极高的辐射性，这里所吸引，几乎就是全城至庞大、多元、高净值类的人群，催生出巨大的消费力。

| 东莞南城

在此基础上，豪宅项目，就是把这一波高净值人群锁定，形成塔尖圈层的长期聚集地，他们所产生的消费，便会率先被高端社区铺所承载。

所以，与其他类型的商铺相比，这类高端社区铺与住户的黏性更高，逐步积累下长期、稳定的消费群体。

而与普通社区铺相比，高端社区铺所面向人群不同，其经营业态也会更偏向服务类、体验型，这些商铺承租能力强，租期更长，最后产出稳定的高收益。

我们来看一个案例。

在西平板块，改善盘东骏豪苑和刚需盘中熙弥珍道，两个项目的社区铺，呈现出一定差别。

| 数据为市场搜罗，仅供参考

东骏豪苑，50%社区铺为服务类业态，面积多在200平以上，像古思特健身、伊丽汇，多为10年老店，采用长期会员制，客单价约80-200元。

而中熙弥珍道，主力为餐饮类，除少数连锁品牌外，多数为网红小店，店铺流动性更大，客单价约30-50元。

总结来说，高端社区铺，就像是商铺中的顶奢产品，把城市高阶资源集于一身，与塔尖人群深度绑定，以独特的发展模式，逐步勾勒出更高的商业前景。

立于厚街中心，吸引60%本地富豪

这座高端社区铺要出圈了

毫无疑问，高端社区铺，是一种资产配置的高级模式，但在市场上，要找到这种机会，也并不容易。

毕竟，豪宅已经是稀缺品，而多数豪宅并不会规划商铺，或者说，很少对外发售。

这是因为，豪宅本身讲究调性，社区铺的定位、规划和运营，既要去住宅契合又要有相对独立的体系，这格外考验开发商的功力。

如此背景下，位于厚街的瑧山悦，应运而生，在站稳东莞豪宅市场C位后，它又有大动作——推出全新的高端社区铺产品。

瑧山悦要做的，是担起东莞新一代高端社区铺的代表，呈现出一套新的资产投资逻辑。

首先，从项目自身来看，它充分满足了高端社区铺对“城市中心+豪宅项目”的要求。

｜瑧山悦周边醇熟配套实景图

瑧山悦地处莞太路，与厚街政务核心圈相伴相生，厚街政务中心、图书馆、消防大队、交警大队等核心机关，就在对面，这直接为项目带来公务员、事业单位员工等精英群体。

政务核心圈，是厚街的门面，更是城市规划与发展的重点，厚街现在的繁荣、未来的大城璀璨，集中投射在这里。

你可以看到，瑧山悦旁边，已有福神岗公园、文化公园、龙阁山公园，3大网红公园，有如吸客神器，为商铺经营带来更多客流。

以福神岗公园为例，其日客流量可达3万人（最高峰时数据，来源：厚街发布），瑧山悦的社区铺，正可为成为这些游客的歇脚处和打卡点。

｜瑧山悦周边（实景图）

此外，项目约1.5公里范围内，还将规划7所学校，这将带来大量的老师、学生、家长等消费人群。（数据来源：东莞市厚街镇中心区控制性详细规划）

要知道，在教育为重的背景下，一个学生往往能带动6个家长消费，而且学校不易搬迁，随着周边商业氛围醇熟，商铺也将稳定经营。

所以，瑧山悦的占位，其实是立于厚街中心，链接市政、公园、学校的复合力量，聚合庞大的高知、高消费力群体，并有着充分的稳定性。

再看回瑧山悦自身，作为厚街乃至整个东莞罕见的纯粹、高档项目，它已获得高净值人群的充分认可。

自去年11月首开，不到半年时间，瑧山悦的洋房产品，已接近售罄，积累下大批厚街本地高净值人群。

｜瑧山悦开盘现场

在业主画像中，有两个非常重要的特征：在地区来源上，厚街本地客占比约60%；在职业构成上，约70%为私企老板，20%为企业高管。

可以推测，瑧山悦已划定了厚街本地金字塔尖的圈子，为商铺经营带来潜在稳定的消费力，高收入，高阅历的人群特征，又更适配高定位业态，带来更高的客单价。

漫步式主题街区，建面约60-90平大空间

为高前景而来

框架已经打好，最后考验的，就是产品的打造。

瑧山悦，由万科联同四大实力开发商联手，结合了万科丰富的商业经验和众多开发商的产品实力，最终呈现了一个小而美的漫步式主题街区。

商铺临街而建，又往项目内退让15米，这更大程度地吸纳周边人流，又为客人体验商业留足了空间，让客人的停留时间更长，有效地激发商业活力。

商铺局部立面采用幕墙设计，这增加了商铺的高级感，同时形成了优越的昭示面。

| 瑧山悦项目效果图

这样高质感的产品打造，为后续的商铺经营，创造了有利条件。

商铺的内部空间，也与一般项目做了差异化设计。

目前，瑧山悦北区主推建面约60-90平临街底商，单层铺层高达约6米，复式铺层高达约10米，空间感更大气，后期可利用空间也变得更多。

| 瑧山悦商铺示意图，仅供参考

如此设计的目的，同样是为了满足高定位业态经营，提升商铺经营的稳定性、收益率。

十几平的小商铺，可做快餐店、便利店，但无法做美容馆、健身馆、教育培训店，这些体验型、服务类商铺，只有大面积空间才能容纳。

而对高净值人群而言，越是大空间，才越会有那种享受感，才能为他们提供丰富、稳定的服务体验。

这一切努力，最终会让店铺的目标客户甘心情愿地买单、回购，实现高盈利。

| 瑧山悦项目效果图

很明显，在高端社区铺这条赛道上，瑧山悦同样有着极高的水准，打造者把自身的区位和客群价值尽量放大，并以差异化的产品打造，创造出一种高潜力的投资品。

如果说，商铺的生命力，是随着时间增长越战越勇；那么，以瑧山悦为代表的高端社区铺，便拥有极强的战斗力。

从一开始，高端社区铺的租金可能已立于顶点，越到后期，这种价格拉差还可能越来越大，这就是它过人的魅力。

相较于梦幻的前景，瑧山悦留给大家的机会却很吝啬，首推仅52席临街铺，感兴趣的话，要加速行动了。

瑧山悦社区铺已开启火热认筹

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公司名称：东莞市中万信远房地产有限公司

备案名：万科瑧山悦花园

推广名：瑧山悦

预售证号：东莞商房预证字第202200050号

免责提示：

（1）本文有关瑧山悦项目的信息来源于网络，具体项目信息（包括规划建设指标、建造工艺、户型图、交付标准、房源价格、优惠信息等）应以开发商最终签署的《商品房买卖合同》及相关文件约定为准。（2）文章内图片仅供读者参考。（3）我们所转载的所有文章、图片、音频视频文件等资料版权归版权所有人所有，因非原创文章及图片等内容无法一一和版权者联系，如原作者或编辑认为作品不宜上网供大家浏览，或不应无偿使用，请及时通知我们，以迅速采取适当措施，避免给双方造成不必要的经济损失。（4）本网页如无意中侵犯了媒体或个人的知识产权，请来电告之，我们立即予以删除。

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